Что изменилось в законах о недвижимости и ипотеке с 1 октября 2026 года

С 1 октября 2026 года вступили в силу несколько изменений, которые напрямую касаются тех, кто покупает, продаёт или уже владеет недвижимостью в Москве и Подмосковье. Собрали главное и объяснили, как это учитывать при покупке квартиры.

Семейная ипотека: ставка и лимит теперь зависят от числа детей и региона

Главное изменение октября. Раньше семейная ипотека выдавалась под единые 6 %. Теперь ставка и максимальная сумма кредита различаются по количеству детей и по региону. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей условия такие:

• один ребёнок до 7 лет: 12 % годовых, лимит 12 млн ₽;
• двое детей: 10 %, лимит 15 млн ₽;
• трое детей: 8 %, лимит 18 млн ₽;
• четверо детей: 6 %, лимит 18 млн ₽;
• пятеро и больше детей: 4 %, лимит 18 млн ₽.

В остальных регионах ставки ниже: от 10 % для семьи с одним ребёнком до 2 % для семьи с пятью детьми, лимиты от 6 до 10 млн ₽.

Что ещё важно знать:

• в семье должен быть хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора;
• льготная ставка субсидируется не дольше 15 лет, дальше действует рыночная;
• для семей с ребёнком-инвалидом, а также на строительство дома и покупку участка под ИЖС сохраняется ставка 6 % независимо от числа детей и региона;
• новые условия действуют для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года, уже выданные кредиты не пересматриваются.

Что это значит для покупателя квартиры в Москве

Для бизнес- и премиум-сегмента лимит в 12–18 млн ₽ редко покрывает всю стоимость квартиры, поэтому семейная ипотека чаще становится частью схемы: льготная сумма плюс рыночная ипотека или рассрочка застройщика. Какие комбинации возможны, зависит от банка и конкретного проекта. Застройщики, с которыми мы работаем, в октябре предлагают рассрочки с первым взносом от 20–30 % и субсидированные программы, и в ряде случаев они выгоднее новой семейной ставки в 10–12 %.

Если у вас двое или трое детей и вы рассматривали покупку, расчёт стоит сделать заново: разница между 6 % и 8–10 % на 15 лет заметна в ежемесячном платеже, но и лимит для трёх и более детей вырос до 18 млн ₽.

Тарифы ЖКХ: Москва плюс 15 %

С 1 октября проиндексированы тарифы на электроэнергию, газ, тепло, воду, водоотведение и вывоз мусора. В среднем по стране рост около 9,9 %, региональные индексы от 8 до 22 %. В Москве тарифы выросли на 15 %, в Санкт-Петербурге на 14,6 %. Льготы для отдельных категорий сохраняются.

Для владельцев квартир это заметная строка в ежемесячных расходах. При выборе между проектами имеет смысл сравнивать не только цену квадратного метра, но и класс энергоэффективности дома, стоимость обслуживания и тарифы управляющей компании.

Налоговые уведомления за 2025 год

В первой декаде октября ФНС рассылает уведомления по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам за 2025 год. Около 90 % уведомлений приходит в электронном виде в личный кабинет налогоплательщика и на Госуслуги, остальным по почте. Срок уплаты стандартный, до 1 декабря. Если вы купили квартиру в 2025 году, проверьте, что объект появился в личном кабинете, а при наличии льготы она применена.

Самозанятые и операции с недвижимостью

С 1 октября для самозанятых, работающих через цифровые платформы, ввели критерий систематичности: если специалист оказывает услуги одному заказчику 60 и более часов в месяц шесть месяцев подряд, платформа обязана ограничить новые сделки между ними. Правило касается в том числе операций с недвижимостью, строительства и ремонта, но только при работе через платформы. Сдавать собственное жильё в рамках режима самозанятости по-прежнему можно при доходе до 2,4 млн ₽ в год.

Ограничения по кредитам

Банк России ужесточил макропруденциальные лимиты на четвёртый квартал 2026 года: банкам сложнее выдавать потребительские кредиты и кредиты под залог недвижимости заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. Если вы планируете ипотеку, заранее закройте лишние кредитные карты и рассрочки, это влияет на одобрение и ставку.

Что делать сейчас

• Пересчитать ипотеку с учётом новых ставок семейной программы и сравнить с рассрочками застройщиков.
• Проверить налоговые уведомления и льготы в личном кабинете ФНС.
• При выборе проекта учитывать стоимость владения: тарифы, управляющую компанию, класс дома.

Мы работаем с застройщиками Москвы напрямую и знаем, где в октябре действуют закрытые условия. Расскажите, что ищете, и мы пришлём подборку с расчётом по новым правилам.

Источники: Яндекс Недвижимость, РИА Новости, Lenta.ru, Business Class, 1–2 октября 2026 года.